کتاب چالش‌های صدور سند مالکیت بر اساس ماده 147 اصلاحی قانون ثبت با نگاهی به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 (همراه با رویه قضایی)

 

این کتاب از جمله کتب پژوهشی و تحقیقاتی از انتشارات قانون یار به مدیر مسئولی دکتر بهنام اسدی به شماره مجوز 12161 (استان تهران) می باشد. مطالعه این کتاب به تمامی اساتید، حقوقدانان، قضات، وکلا و دانشجویان رشته حقوق پیشنهاد می گردد.همچنین استفاده از این کتاب برای انجام امور تحقیقاتی همچون نگارش مقاله، پایان نامه و رساله دکتری مفید و کارساز می باشد. انتشارات قانون یار از شما عزیزان جهت چاپ آثار علمی و انتشار کتب خویش در این انتشارات دعوت به عمل می آورد. تبدیل پایان نامه به کتاب با شرایط خاص و ویژه انجام می گردد. 02166979519 و 02166979526 تماس با مشاور 09100636002 ((با قانون یار رتبه تک رقمی بیار))

فهرست، پیشگفتار و مقدمه کتاب حاضر بدین شرح است:

فهرست مطالب

پیشگفتار. 15

مقدمه. 17

فصل اول.. 21

کلیات اسناد مالکیت... 21

مبحث اول: مفهوم سند و انواع و ارکان آن.. 23

گفتار اول: تعاریف... 23

بند اول: تعريف سند در لغت... 23

بند دوم: تعریف سند در اصطلاح حقوقی.. 23

بند سوم:  سند در اصطلاح فقهی.. 23

بند چهارم: تعریف سند در اصطلاح قانونی.. 24

بند پنجم: تعريف سند از نگاه قانون تاسيس سازمان اسناد و كتابخانه ملي.. 24

بند ششم: تنظیم سند.. 24

گفتار دوم: انواع سند.. 25

بند اول: سند رسمی و سندعادی.. 26

بنددوم: انواع اسناد رسمي.. 28

بند سوم:  اعتبار سند رسمی.. 29

بند چهارم: شرایط اسناد رسمی.. 31

بند پنجم: تشریفات اسناد رسمی.. 33

بند ششم: ارکان سند.. 34

مبحث دوم:‌ ثبت... 35

گفتار اول: مفهوم شناسی ثبت... 35

بند اول: ثبت در لغت... 35

بند دوم: ثبت در اصطلاح حقوقی.. 35

گفتار دوم: آثار ثبت اسناد. 36

گفتار سوم: اهمیت اسناد و جایگاه آن در قوانین.. 38

بند اول:  قانون مدني.. 38

بند دوم: قانون ثبت اسناد و املاك... 38

گفتار چهارم: اهميت ثبت اسناد رسمی.. 41

مبحث سوم: تاریخچه سند مالکیت... 47

گفتار اول: نقش اسناد در  اثبات مالکیت تا قبل از تصویب قانون ثبت... 51

گفتار دوم: اجباری شدن ثبت مالکیت و انتقال املاک غیر منقول.. 53

گفتارسوم: سابقه وضع ماده 147اصلاحی.. 59

گفتارچهارم: علت وضع ماده 147اصلاحی.. 62

فصل دوم.. 65

شرح مواد 147و 148 اصلاحی قانون ثبت... 65

مبحث اول:پیشینه مواد147و148اصلاحی قانون ثبت... 67

گفتاراول:پیدایش و تصویب مواد 147و148 اصلاحی.. 67

گفتاردوم : فلسفه وضع.. 71

گفتارسوم : شیوه رسیدگی.. 76

بند اول: توافقی.. 77

بند دوم : غیر توافقی.. 78

مبحث دوم: شیوه رسیدگی و عملیات ثبتی.. 79

گفتاراول: مالکیت ملک مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری ها باشد.. 79

گفتاردوم: مالکیت مورد تقاضا متعلق به اشخاص خصوصی باشد. 80

گفتارسوم : اجرای رأی.. 82

گفتار چهارم: مقایسه قیمت های منطقه ای و عادلانه در سطح منطقه. 83

بند اول: بکارگیری الگوی ارزیابی در رویه ثبتی املاک... 85

بند دوم: مقایسه قیمت منطقه ای و عادلانه واضح و صریح تفاوت ها 86

مبحث سوم: تبیین چالش ها و معایب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و شرح آن.. 89

گفتار اول: تبیین تفکیک و افراز و تفاوتهای آن.. 92

بند اول: تفکیک.... 92

بند دوم: افراز. 92

بند سوم: تفاوت میان تفکیک و افراز. 93

گفتار دوم: جعل و تزویر. 94

بند اول: جعل مادی.. 95

بند دوم :جعل مفادی(معنوی). 96

بند سوم: اضرار به غیر در جعل.. 98

بند چهارم: مدارک عمومی جعل.. 100

گفتار سوم: بررسی معایب مواد 147 و 148 اصلاحی برای املاک مشاعی.. 102

گفتار چهارم : بررسی معایب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای دولت... 103

گفتار پنجم: بررسی معایب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای شهرداری ها 105

مبحث چهارم:احداث اعیانی در اراضی موقوفه واراضی دولت و شهرداری ها در راستای مواد 147 و 148اصلاحی   109

گفتار اول: اعیان احداثی در اراضی موقوفه. 109

گفتار دوم: اعیان احداثی در اراضی دولت و شهرداری ها 110

گفتار سوم: رابطه میان دولت و مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت... 112

مبحث پنجم: مراجع رسیدگی کننده. 114

گفتار اول: رئیس اداره  ثبت... 115

گفتار دوم : هیئت حل اختلاف... 117

بند اول: ترکیب هیئت حل اختلاف... 117

بند دوم: صلاحیت هیئت حل اختلاف... 118

بند سوم: نحوه صدور، ابلاغ و اجرای رأی هیئت حل اختلاف... 120

مبحث ششم: شمول و عدم شمول مواد 147 و 148اصلاحی قانون ثبت... 122

گفتار اول: شمول مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت... 123

بند اول: اعیانی.. 123

بند دوم: اراضی.. 127

گفتار دوم: عدم شمول مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت... 132

بند اول: اراضی واقع در طرح.. 133

بند دوم: اراضی تحت تصرف دستگاههای اجرایی به استثناء اراضی دولتی و شهرداری.. 135

بند سوم: آپارتمان ها 135

مبحث هفتم: حقوق مالکانه و شرح آن.. 136

گفتار اول:ضمانت اجرای تصرف املاک اشخاص در راستای مواد 147و 148اصلاحی قانون ثبت... 137

بند اول: خلع ید متصرف و شرح آن.. 138

بند دوم: اجرت المثل ایام تصرف... 147

گفتار دوم : نحوه تقدیم دادخواست... 152

فصل سوم.. 153

رویـه ثـبتی اراضی و امـلاک و تاثیرات مواد 147 و 148.. 153

مبحث اول: دعاوی ثبتی.. 155

گفتاراول: دعاوی قبل از صدور سند مالکیت... 155

بند اول : دارندگان حق اعتراض.... 156

بند دوم : مهلت اعتراض به ثبت... 156

بند سوم : مرجع تقديم اعتراض.... 158

بند چهارم : شرايط دادخواست اعتراض.... 161

بند پنجم : ادعاي بعد از انقضاء مدت اعتراض.... 164

گفتار دوم: دعاوی در مقابل سند مالکیت... 165

گفتارسوم: دعاوی پس از صدور سند مالکیت... 175

بند اول: مفهوم متضرر. 175

بند دوم: قلمروی اجرای قسمت اخیر بند 6 ماده 147 اصلاحی.. 175

بند سوم: اسناد صادره در قلمرو تبصره 4 ماده 148 اصلاحی.. 179

بند چهارم: املاک دارای سابقه صدور سند مالکیت/ املاک در جریان ثبت... 179

مبحث دوم : تفاوت ماده 24 قانون ثبت و قسمت اخیر ماده 147 اصلاحی.. 181

گفتاراول: سایر شقوق مواد 147 و148.. 181

گفتار دوم: اموال مجهول المالک در قانون ثبت در طیف مواد 147 و 148.. 187

بند اول: تبصره هاي 4و5 ماده 148 قانون ثبت و ويژگي هاي آن.. 188

بند دوم : ويژگي هاي تبصره 4و5.. 188

مبحث سوم : بررسی شکلی ماده 147.. 190

گفتار اول : قوانین اعتباری به اسناد. 192

بند اول:  اطمینان از وجود مدارک و تهیه آنها 193

بند اول: مدارک مورد نیاز. 193

بند دوم : تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه به آن.. 193

بند سوم : فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حد اکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت. 194

بند  چهارم  : تکمیل فرم درخواست پذیرش( فرم اولیه ) و دریافت شماره ورود به سامانه. 195

بند پنجم  : ورود به قسمت تکمیل درخواست ( صفحه اول سامانه). 195

بند ششم : ارسال مدارک به واحد ثبتی.. 195

بند هفتم : ورود مجدد به سامانه. 195

بند هشتم ( مرحله نهایی): 195

گفتار دوم: قانون مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت و هدف از تصویب آن.. 195

مبحث چهارم : محاسن و معایب قانون.. 199

مبحث پنجم: آراء وحدت رویه. 203

مبحث ششم: «عملیات ثبتی» نمونه درخواست سند مالکیت موضوع ماده147 و ابطال آن.. 218

بند اول:ترتیب عملی و نحوه صدور سند مالکیت موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت و نحوه ترتیبات قانونی   218

 

 

فصل چهارم.. 231

شـرحی بـر قانون تعیین تکلیـف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390  231

فصل پنجم.. 291

قـوانین مرتـبط... 291

قانون جامع حدنگار (کاداستر) مصوب 12/11/1393.. 293

قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 21/11/1385   299

آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 23/12/1395   302

تصویب نامه در خصوص حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی کشاورزی (زراعی و باغی) موضوع ماده (1) قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی.. 306

قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب 24/12/1338 ، 26/2/1339.. 309

آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1386. 336

دستورالعمل تعیین مصادیق کاربری غیرمجاز موضوع ماده (10) قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1/8/1385   345

قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب 23/4/1389.. 354

قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع کشور مصوب سال 1346 و اصلاحات بعدی آن و ماده (75) قانون وصول برخی از درآمدهای   361

آیین نامه اجرایی قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 6/3/1383 و اصلاحات بعدی آن.. 380

قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 30/9/1365.. 386

قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 5/4/1358.. 387

قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366. 388

آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 24/3/1371.. 397

دستورالعمل مربوط به امور شناسایی، تشخیص، ممیزی و تملک اراضی ملی و دولتی مصوب 5/2/1385.. 419

لایحه قانونی راجع به تفکیک و افراز اراضی مورد تصرف سازمانها عمران اراضی شهری استانهای کشور مصوب 22/1/1358   424

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357.. 424

قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب 1359 شورای انقلاب مصوبه 14/12/1387 مجلس شورای اسلامی   425

آیین نامه اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب سال 1359 شورای انقلاب مصوب 13/5/1388   428

قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 2/12/1388.. 437

قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/1385.. 441

قانون تملک آپارتمان ها مصوب 16/12/1343 و اصلاحات بعدی آن.. 443

لایحه ی قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب 27/10/1357.. 449

ماده 101 اصلاحی قانون شهرداریها مصوب 28/1/1390.. 450

قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب 8/8/1365 و اصلاحات بعدی آن   452

نتیجه‌گیری و پیشنهادات... 455

ضمایم.. 459

منابع و مآخذ.. 499

                                                          

پیشگفتار

یکی از بحث برانگیزترین موضوعات ثبتی، مفاد مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، از زمان تصویب (18/10/1351) تا سال 1383 است، که مهلت قانونی مواد موصوف به اتمام رسیده و در طول اجراء بیش از ده بار مورد تجدیدنظر قرار گرفته است و در سال 1390 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی به تصویب رسید و جایگزین مواد 147 و 148 اصلاحی گردید. در واقع هدف قانونگذار از وضع مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، آسان نمودن روند صدور سند مالکیت برای متصرفانی است که از املاک خود برای مدتی بهره برداری می کرده اند و به واسطه موانع قانونی امکان اخذ سند برای آنها میسر نشده است. تفاوت مواد 147 و 148 اصلاحی در این است که ماده 147اصلاحی ناظر بر املاکی است که  اشخاص تا تاریخ 1/1/70 احداث نموده و در مورد اراضی تا 1/1/70 خریداری نموده باشند. اما ماده 148 اصلاحی در خصوص متقاضیانی می باشد که مستحدثات و بنای متعلق به آنها در اراضی دولت و شهرداری ها ایجاد شده باشد، که هیئت حل اختلاف پس از دعوت از نماینده، رأی به انتقال ملک صادر می نماید.(تبصره 3 ماده 148). لازم به توضیح است مواد موصوف تحولاتی را در املاک ایجاد نمود و سبب بالا رفتن ارزش ملک گردید، با این توضیح که اشخاص اراضی خود را به قطعات کوچک خرد نموده و اقدام به اخذ سند از طریق مواد فوق الذکر نمودند که منجر به افزایش قیمت املاک به دلیل دارا بودن سند تفکیکی گردید. اعتراضاتی هم که نسبت  به اسناد صادره از طریق مواد 147 و 148اصلاحی قانون ثبت، صورت می گرفت؛ عمدتاً ناظر بر  جعل اسناد، ایجاد تصرف غیرواقعی و تعارض بین مدعیان مالکیت بود که در صورت احراز، دادگاه رأی بر ابطال تصمیم هیئت و ابطال سند مالکیت صادر می نمود که متعاقباً خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف را نیز در پی داشت. در خصوص مراجع رسیدگی کننده نیز لازم است بدانیم که درخواست سند از طریق مواد 147 و 148اصلاحی قانون ثبت، از دو طریق امکان پذیر است:      1-خود رئیس ثبت   2-هیأت حل اختلاف

رئیس اداره ثبت زمانی می تواند رسیدگی نماید که مالک و متصرف توافق داشته باشند و ملک هم بلامنازع باشد. در غیر این صورت موضوع به هیات حل اختلاف ارجاع می شود. در این خصوص در این کتاب سعی بر آن شده است که شرایط شکلی و شرایط تاثیر گذار بر روی قوانین ثبتی ایران را در نظر بگیریم، و بر آنیم که طیف گستره ماده 147 و تاثیرات آن را بر روی قانون ثبت ملک و شرایط اجرائیه این قانون را در قوانین ثبتی و ملکی ایران مد نظر قرار دهیم.